Əmlak hüququ müasir hüquq sisteminin ən geniş sahələrindən biridir. Daşınar və daşınmaz əmlakın mülkiyyəti, istifadəsi, verilməsi və qorunması ilə bağlı münasibətlər hüquqi tənzimlənmə tələb edir. Bu çərçivədə Əmlak Məcəlləsi – hüquqi sabitliyin, şəffaf mülkiyyət münasibətlərinin və mülkiyyət hüquqlarının qorunmasının əsas hüquqi sənədlərindən biridir.
Əmlak Məcəlləsi nədir?
Əmlak Məcəlləsi – daşınar və daşınmaz əmlakla bağlı hüquq münasibətlərini tənzimləyən, əmlak hüququnun əsas prinsiplərini müəyyən edən və Azərbaycan Respublikasının hüquqi sistemində mühüm yer tutan normativ hüquqi aktdır.
Əmlak Məcəlləsi konkret olaraq Mülki Məcəllənin və digər əlaqədar qanunların ayrılmaz tərkib hissəsi olmaqla, əmlakın qeydiyyatı, mülkiyyət formaları, icarə, ipoteka, əmlakın bölünməsi və qorunması kimi məsələləri əhatə edir.
Əmlak Məcəlləsinin hüquqi əsası
Əmlak Məcəlləsi aşağıdakı hüquqi aktlara əsaslanaraq hazırlanır və tətbiq olunur:
- Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası
- Mülki Məcəllə
- Torpaq Məcəlləsi
- “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” qanun
- “Mülkiyyət hüququnun müdafiəsi haqqında” beynəlxalq konvensiyalar
- Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin normativ aktları
Əsas məqsədləri və funksiyaları
Əmlak Məcəlləsi aşağıdakı hüquqi məqsədləri daşıyır:
✅ Mülkiyyət hüququnun qorunması və təminatı
✅ Əmlakın növlərinə görə hüquqi rejimin müəyyən edilməsi
✅ Daşınar və daşınmaz əmlak münasibətlərinin tənzimlənməsi
✅ Mülkiyyətin alqı-satqısı, icarəsi, bağışlanması və vərəsəlik yolu ilə ötürülməsinin hüquqi qaydalarının təsbiti
✅ Dövlət və bələdiyyə mülkiyyətinin hüquqi rejiminin müəyyənləşdirilməsi
Əmlakın hüquqi təsnifatı
Əmlak Məcəlləsinə əsasən əmlak aşağıdakı kateqoriyalara bölünür:
✅ 1. Daşınmaz əmlak
- Torpaq sahələri
- Binalar və tikililər
- Mənzillər və qeyri-yaşayış sahələri
- Sənaye obyektləri
- Torpaq altı (podval, qaraj) və üstü obyektlər
✅ 2. Daşınar əmlak
- Nəqliyyat vasitələri
- Avadanlıqlar
- Ticarət malları
- Meşə və heyvandarlıq təsərrüfatına aid avadanlıq
Əmlak Məcəlləsində əmlak hüquqları
🔹 Mülkiyyət hüququ
- Tam sahiblik (istifadə, sərəncam, mülkiyyət)
- Fiziki və hüquqi şəxslərin mülkiyyət hüququ
- Dövlət və bələdiyyə mülkiyyətinin hüquqi statusu
🔹 İcarə hüququ
- Qısa və uzunmüddətli icarə müqavilələri
- Aylıq ödəniş, vergi öhdəliyi və müqavilə şərtləri
- İcarə müddətində əmlaka müdaxilə qadağası
🔹 İpoteka və təminat hüququ
- Əmlakın girov qoyulması
- Bank kreditləri üçün ipoteka mexanizmləri
- Borcun ödənilməməsi halında hüquqi məsuliyyət
Əmlakın qeydiyyatı və hüquqi rəsmiləşdirilməsi
Əmlak Məcəlləsində qeyd olunur ki, daşınmaz əmlakla bağlı hüquqların hüquqi qüvvəyə minməsi üçün onların dövlət reyestrində qeydiyyatı zəruridir.
Əmlakın qeydiyyatı prosesi:
- Ərizə və sənədlərin hazırlanması
- Notarial təsdiq (əgər tələb olunursa)
- Əmlakın texniki pasportu
- Dövlət rüsumunun ödənilməsi
- Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən çıxarışın verilməsi
Əmlak mübahisələrinin həlli
Əmlakla bağlı yaranan mübahisələr Əmlak Məcəlləsinin müvafiq maddələri və Mülki Prosessual Məcəllə əsasında aşağıdakı formalarda həll olunur:
- Məhkəmə qaydasında (əmlak hüququnun tanınması, mülkiyyət hüququnun bərpası)
- İcarə müqaviləsinin ləğvi və ya uzadılması
- İpoteka üzrə borcun tələbi
- Qonşuluq hüquqları və sərhəd pozuntuları
Məcəllənin təsir etdiyi sahələr
Əmlak Məcəlləsinin hüquqi çərçivəsi aşağıdakı sahələrdə geniş tətbiq olunur:
- Daşınmaz əmlak bazarı (satış, icarə, ipoteka)
- Tikinti və inşaat sektoru
- Dövlət əmlakının idarə olunması
- Şəxsi mülkiyyət hüquqlarının qorunması
- Yerli və beynəlxalq investisiyalar üçün hüquqi baza
Əmlak Məcəlləsi Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət hüququnun təminatı və mülki dövriyyənin tənzimlənməsi baxımından əsas hüquqi alətlərdən biridir. Şəxsi mülkiyyətin qorunması, əmlak bazarının tənzimlənməsi və investor hüquqlarının müdafiəsi Məcəllənin effektiv tətbiqindən birbaşa asılıdır.Hüquqi dövlətin əsas prinsiplərindən biri – mülkiyyət toxunulmazlığıdır. Əmlak Məcəlləsi bu prinsipin reallıqda tətbiqini təmin edən mühüm sənəddir.
✅ Ən çox verilən suallar və cavablar (FAQ)
1. Əmlak Məcəlləsi hansı hallarda tətbiq olunur?
Əmlakla bağlı alqı-satqı, icarə, bağışlama, ipoteka və hüquq mübahisələrinin hüquqi əsaslandırılması üçün tətbiq olunur.
2. Məcəllə fərdi şəxslərə necə təsir edir?
Fərdi mülkiyyətçilər əmlakını satarkən, kirayə verərkən və ya mübahisə zamanı Məcəllənin maddələri ilə hüquqlarını qoruya bilər.
3. Daşınmaz əmlakı qeydiyyatdan keçirməsəm nə baş verər?
Qeydiyyatsız əmlak üzərində hüquq tanınmır. Hüquqi əməliyyatlar aparmaq və mübahisə zamanı mülkiyyət hüququnu sübut etmək çətinləşir.
4. İcarə müqaviləsini hansı qaydada tərtib etməliyəm?
Ən azı yazılı formada, tərəflərin razılığı ilə və zəruri hallarda notariat təsdiqi ilə tərtib olunmalıdır.
5. İpoteka zamanı hansı təhlükəsizlik tədbirləri görülməlidir?
Əmlakın real bazar dəyəri nəzərə alınmalı, müqavilə dəqiq və şəffaf hazırlanmalı, borcun ödəniş qrafiki və faiz dərəcəsi açıq göstərilməlidir.
6. Əmlakın mülkiyyət hüququ hansı hallarda məhdudlaşdırıla bilər?
Mülkiyyət hüququ yalnız qanunla müəyyən olunmuş hallar üzrə – ictimai ehtiyaclar, dövlət ehtiyacları (məsələn, yol çəkilişi) və məhkəmə qərarları ilə əvəzsiz deyil, kompensasiya əsasında məhdudlaşdırıla bilər.
7. İcarə müqaviləsi notarial qaydada təsdiq olunmalıdırmı?
Yox. Əgər icarə müddəti 11 aydan artıqdırsa, notarial qaydada təsdiq və dövlət qeydiyyatı vacibdir. 11 aya qədər olan icarə münasibətləri üçün yazılı forma kifayət edir.
8. Əmlakın ortaqlı mülkiyyət hüququ necə tənzimlənir?
Əgər əmlak bir neçə şəxsə məxsusdursa (məsələn, miras yolu ilə), onların paylı və ya birgə mülkiyyət hüququ yaranır. İstifadə, satış və ya bölüşdürmə yalnız razılaşma və ya məhkəmə qərarı ilə mümkündür.
9. Bələdiyyə mülkiyyəti ilə dövlət mülkiyyəti arasında fərq nədir?
Dövlət mülkiyyəti respublika və mərkəzi idarəetmə orqanlarına məxsusdur. Bələdiyyə mülkiyyəti isə yerli icra və özünüidarəetmə orqanlarına (bələdiyyələrə) aiddir və əsasən yerli sosial layihələr, torpaq və binaları əhatə edir.
10. Əmlakla bağlı mübahisəni hansı məhkəmə baxır?
Əmlakla bağlı mülki mübahisələrə birinci instansiya olaraq rayon (şəhər) məhkəmələri baxır. Zərurət olduqda apellyasiya və ali instansiya məhkəmələrinə də müraciət edilə bilər.
11. Mənzilin planlaşdırılmasında edilən dəyişikliklər qeydiyyata alınmalıdırmı?
Bəli. Mənzilin tikinti layihəsində dəyişiklik (məsələn, divarların sökülməsi, sahənin artırılması) Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti və Əmlak Xidməti tərəfindən təsdiqlənməli və qeydiyyata alınmalıdır. Əks halda bu dəyişikliklər hüquqi qüvvəyə malik olmur.
12. Əmlakın alqı-satqısı zamanı alıcının hüquqları necə qorunur?
Alıcı dövlət qeydiyyatına daxil edilməmiş əmlakı almamalıdır. Əmlakın qeydiyyat vəziyyəti və ipoteka və ya borc yüklülüyü Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində yoxlanmalıdır. Notariuslar da alıcıya bu mövzuda kömək göstərir.
13. Əmlak vərəsəliklə keçdikdə hansı sənədlər tələb olunur?
- Vərəsəlik haqqında notariat sənədi
- Əmlakın texniki pasportu
- Daşınmaz əmlak üzrə qeydiyyat çıxarışı
- Vərəsə hüququ olan şəxsin şəxsiyyət vəsiqəsi
14. Torpaq sahəsinin təyinatı dəyişdirilə bilərmi?
Bəli. Mülkiyyətçi tərəfindən əsaslandırılmış şəkildə Əmlak Xidmətinə və yerli icra hakimiyyətinə müraciət edilməklə torpaq sahəsinin təyinatı dəyişdirilə bilər (məsələn, kənd təsərrüfatından tikinti sahəsinə).
