Dəbbə pulu ifadəsi paytaxtda çoxmənzilli binalarda mənzil alan vaxtı tələb olunan, rəsmi xidmət haqqından kənar əlavə ödənişi bildirir və son iyirmi ildə şəhər tikinti bazarının özünəməxsus fenomeninə çevrilib. Bu məbləğ adətən təhvil aktı imzalanarkən, kommunal şəbəkələrə qoşulma və ya texniki pasportun verilməsi kimi proseslərdə ortaya çıxır, lakin qanunvericilikdə ayrıca maddə kimi təsbit olunmadığından normativ bazada “gizli rüsum” xarakteri daşıyır. Alıcı evə sahib olmaq yolunda ipoteka, notariat, dövlət rüsumu və kommunal qoşulma üçün kifayət qədər vəsait topladığını düşünsə də, dəbbə pulu sürpriz xərclər siyahısına daxil olaraq büdcə balansını çətinləşdirir. Bu praktikanın kökləri 1990-cı illərin sürətli özəlləşdirmə dalğasına və bələdiyyə büdcələrinin kəsirini bank olmayan üsullarla doldurma cəhdlərinə gedib çıxır. İllər boyu bəzi dairələr dəbbə pulunu “çatı düzəldənlərin haqqı” kimi romantikləşdirsə də, hüquqşünaslar və istehlakçı müdafiə təşkilatları ödənişin şəffaf mexanizmdən kənar toplandığını və heç bir maliyyə hesabatına düşmədiyini vurğulayırlar. Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin son tədqiqatında qeyd olunur ki, mənzil alınarkən çəkilən orta əlavə yükün 8-12 faizini məhz bu ödəniş təşkil edir. Problemin daha da qəribə tərəfi ondan ibarətdir ki, eyni binada qonşu mənzillərin sahibləri fərqli dəbbə pulu rəqəmləri ilə üzləşir, çünki məbləğ adətən şifahi razılaşma ilə müəyyən edilir. İqtisadçılar bu halı qeyri-rəsmi bazar mexanizminin yaratdığı asimmetrik informasiya fenomeni kimi şərh edir, hüquq-mühafizə orqanları isə ödənişi “qulluq haqqı” kimi dəyərləndirərək inzibati xəta tərkibi axtarmağa çalışır.
Mənşə və terminoloji izah
Birinci abzasda etnoqrafik mənbələr “dəbbə” sözünü qədim türk dillərində “ev torpağının alt doldurması” mənasında işləndiyini göstərir. Şəhər mühitində isə anlayış mənzilə köçmə ərəfəsində “sıxıntıdan qurtaran” simvolik rüsum kimi formalaşıb.
İkinci abzasda dilçilər vurğulayırlar ki, XIX əsrin sonundakı “dəbbə pulu” ifadəsi bazar yığıncaqlarında yeri genişlənən tacirlərin meydançanı böyütmək üçün ödədiyi haqqı ifadə edirdi. Müasir dövrdə həmin termin tikinti sektoru kontekstinə köçərək mənzil alıcısının əlavə yükünə çevrilib.
Qanunvericilik çərçivəsi və boşluqlar
Birinci abzas: “Mənzil Məcəlləsi”, “İstehlakçıların Hüquqlarının Müdafiəsi haqqında Qanun” və “Tikinti Məcəlləsi”ndə dəbbə pulu termininə aid birbaşa maddə yoxdur. Bu, ödənişin qeyri-şəffaf yığım zolağında qalmasına rəvac verir.
İkinci abzas: Notariat hərəkətləri zamanı rəsmi rüsum dövlət tərəfindən müəyyən edilir, amma təhvil-təslim mərhələsində təmsilçi şirkət “texniki xidmət haqqı” adı ilə əlavə müqavilə təqdim edir. Bu müqavilənin şərtləri adətən ASC və MMC formalarının daxili instruktoruna əsaslanır və alıcı üçün danışıqsızdır.
İqtisadi təsirlər və mənzil bazarına yükü
Birinci abzas: 2024-cü ilin III rübündə aparılmış sorğuya görə, Bakı yeni tikililəri üzrə orta kvadratmetrə düşən “gizli rüsum” 32 manata yüksəlib. 100 m² mənzil üçün bu, 3 200 manat əlavə xərc deməkdir.
İkinci abzas: Ekspertlər bildirir ki, ödəniş mənzil alıcısının ipoteka strukturunu dəyişərək aylıq ödənişi 3-5 faiz artırır. Bazarın likvidlik indeksi aşağı düşdüyü üçün satış dövrü uzanır, təchizatçı şirkətlər də riskləri qiymət artımı ilə kompensasiya etməyə məcbur qalır.
Sosial psixoloji nəticələr
Birinci abzas: Gənc ailələr planlaşdırma mərhələsində gözlənilməz xərclə üzləşdikdə ailədaxili maliyyə gərginliyi artır, kredit kartı borcu və ya qeyri-rəsmi borclanma halları mnoplikasiya effekti doğurur.
İkinci abzas: Araşdırmalar göstərir ki, gizli ödənişlərə məruz qalan alıcıların 58 faizi daha sonra yaşayış kompleksinin kommunal toplantılarında passiv mövqe tutur. Bu isə bina daxili sosial kapitalın zəifləməsi və təmir-təhlükəsizlik işlərinə qatılımın aşağı düşməsi ilə nəticələnir.
Hüquqi müdafiə mexanizmləri və məhkəmə təcrübəsi
Birinci abzas: İstehlakçı Hüquqlarını Müdafiə üzrə İctimai Birlik 2023-cü ildə 27 şikayəti məhkəməyə daşıyıb, onlardan 11-i alıcının xeyrinə yekunlaşıb. Məhkəmələr “əsassız zənginləşmə” maddəsinə istinadla ödənişin geri qaytarılmasına qərar verib.
İkinci abzas: Eyni zamanda, müqaviləyə “əlavə texniki xidmət” bəndi əlavə edilərək dəbbə pulu legitimləşdirildiyi hallarda məhkəmə alıcının iddiasını təmin etməyib. Bu, standart müqavilə şərtləri üzərində dəqiq danışıqlar aparmağın vacibliyini göstərir.
Regional müqayisə: Qonşu ölkələrin təcrübəsi
Birinci abzas: Türkiyədə “iskân alımı” mərhələsində bələdiyyə rüsumu mövcuddur, lakin məbləğ rəsmi tarif cədvəli ilə açıq elan edilir. Gizli ödəniş yaradarsa, “Tüketicinin Korunması” qanunu cərimə tətbiq edir.
İkinci abzas: Gürcüstanda sənəd dövriyyəsi elektron portala inteqrasiya olunduğu üçün notariusun rüsumu onlayn görünür. Ona görə əlavə qeyri-şəffaf ödəniş yığımı riskləri minimaldır və məhkəmə instansiyaları “elektron izi” arqument kimi qəbul edir.
İslahat təklifləri və rəqəmsal nəzarət mexanizmləri
Birinci abzas: Ekspertlər “vahid mənzil alışı pəncərəsi” adlı onlayn platforma yaradılmasını təklif edirlər; burada bütün ödənişlər QR kodla izlənməli və Maliyyə Nazirliyinin inteqrasiya ekranına düşməlidir.
İkinci abzas: Bələdiyyə büdcəsi üçün kommunal infrastruktur ayırmaları rəsmi tariflə təmin edilsə, tikinti şirkətinin əlavə müqavilə imzalama ehtiyacı ortadan qalxar. Elektron faktura bazası bütün pul dövriyyəsini illik auditə hazırlıqlı saxlayar.
Dəbbə pulunun ləğv olunduğu uğurlu misallar
Birinci abzas: Xəzər rayonu “Ağ Şəhər” layihəsində dövlət-özəl tərəfdaşlıq çərçivəsində infrastruktur xərci öncədən investisiya planına daxil edildiyinə görə alıcılardan əlavə pul tələb olunmadı. Layihə satış sürəti 30 faiz daha yüksək oldu.
İkinci abzas: Gəncə şəhərində “Yaşıl Massiv” kompleksində isə çoxmənzilli binanın elektrik və su xətti bələdiyyə-şirkət müqaviləsi ilə həll olundu, ödəniş evin satış qiymətinə daxil edildiyindən alıcı gizli rüsumdan azad oldu.
| Ödəniş komponenti | Rəsmi rüsum (AZN) | Dəbbə pulu (orta) (AZN) | Qanunverici tənzimləmə |
|---|---|---|---|
| Notariat hərəkəti | 100 | 0 | Vergi Məcəlləsi maddə 31 |
| Texniki pasport | 150 | 0 | Tikinti Məcəlləsi maddə 77 |
| Dəqiqləşmə aktı | – | 2 000-4 000 | Qeyri-rəsmidir |
| Liftə qoşulma | – | 800-1 200 | Qeyri-rəsmidir |
| Ümumi sənədləşmə | 250 | 2 800-5 200 | Qeyri-rəsmidir |
İstehlakçıların maarifləndirilməsi strategiyaları
Birinci abzas: Hüquqşünaslar alıcıya mənzil seçimi mərhələsində bütün ödəniş qrafikini yazılı tələb etməyi, müqavilə əlavələrini oxuyub notariat təsdiqli protokol hazırlamağı məsləhət görür.
İkinci abzas: Media mühitində “gizli rüsum kalkulyatoru” onlayn alətinin istifadəsi genişləndikcə, istehlakçı real yükü əvvəlcədən görür və tikinti şirkətinə təzyiq göstərmək imkanı qazanır. Maarifləndirici video bloqlar da təcrübə paylaşımına töhfə verir.
Dəbbə pulu illərdir mənzil bazarında rəsmi tabeldən kənarda dolaşan, lakin real ailə büdcəsinə xeyli yük olan əlavə ödənişdir. Terminoloji kökü folklor izahında romantik görünsə də, müasir hüquqi-iqtisadi sistemdə bu ödəniş şəffaf büdcələşdirmə və ədalətli rəqabət prinsipinə ziddir. Qanunvericilikdə onu yasaqlayan açıq norma yoxdursa da, “əsassız zənginləşmə” və “istehlakçı hüquqlarının pozulması” maddələri alıcıya hüquqi müdafiə alətləri təqdim edir. Hər bir müsbət məhkəmə presedenti bazara siqnal göndərir ki, gizli rüsum tələb edənin reputasiya və maliyyə riski artır. Dövlət də rəqəmsal sənəd dövriyyəsini genişləndirərək əlavə pəncərələri bağladıqca, dəbbə pulunun manevr sahəsi daralır. İqtisadi baxımdan şəffaf olmayan ödəniş alıcı tələbatını azaldır, satış dövrünü uzadır və əslində tikinti şirkətinin likvidlik problemini dərinləşdirir, yəni uzunmüddətli perspektivdə heç bir tərəf qazanclı olmur. Sosial müstəvidə isə gizli ödəniş mənzil sahibi ilə idarəedici qurum arasında inam boşluğu yaradır, gələcək kommunal işlərin təşkilinə də mənfi təsir göstərir. Bütün bunların fonunda uğurlu nümunələr sübut edir ki, infrastruktur xərcləri əvvəlcədən planlaşdırılıb rəsmi qiymətə yerləşdiriləndə bazar sürətlənir, alıcı məmnunluğu artır, dövlət büdcəsinə də rüsum axını şəffaflaşır. Beləliklə, dəbbə pulunun ləğvi yalnız alıcının deyil, bütövlükdə mənzil sektorunun inkişafı üçün zəruri şərtdir; çünki şəffaflıq pul axınının təmkinini, ədalət isə bazarın dayanıqlılığını təmin edir.
Ən Çox Verilən Suallar
Heç bir qanun dəbbə pulunu məcburi rüsum kimi tanımır. Şirkət ödəniş tələb edirsə, bunu müqavilə əlavəsi ilə əsaslandırmalıdır. Təklif razılaşma predmetinə çevrilir və alıcı imzalamadan məcbur edilə bilməz. Tələb yazılı sənədlə sübut olunmadıqda məhkəmədə əsassız zənginləşmə kimi dəyərləndirilə bilər.
Mütləq. Qəbz, bank çıxarışı və ya kassa çeki ödənişin faktını təsdiq edən yeganə hüquqi sübutdur. Əgər məbləğ əlbəəl verilibsə, ən azı tərəflərin imzası olan akt tərtib edilməlidir. Sənəd olmadan iddia qaldırmaq çətindir.
Məbləğ üçün vahid tarif yoxdur. Adətən binanın mərtəbə sayı, liftin dəyəri və kommunal şəbəkələrin uzaqlığı bəhanə edilir. Bu meyarlar heç yerdə rəsmi təsdiqlənmir, yəni rəqəm tam kommersiya danışıqlarından asılıdır.
Çıxarış (kupça) Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən verilir və yalnız qanuni sənədlər əsasında rəsmiləşir. Şirkət sənədləri qəsdən ləngidirsə, istehlakçı şikayət verə və ya notariatda əsaslı tələb məktubu tərtib edə bilər. Qanun buna görə mənzil sahibini cəzalandırmır.
Müqavilədə ödəniş konkret bənd kimi qeyd olunubsa, alqı-satqı hüquqi qüvvəyə minir və geri almaq çətindir. Yalnız ödənişin dəyəri real xərclə sübut edilməzsə, “əsassız zənginləşmə” iddiası irəli sürmək mümkündür. Məhkəmələr dəlil kimi audit rəyini nəzərə alır.
Bəli, notariat müqaviləsinə əlavə protokol daxil edilə bilər. Bu zaman məbləğ vergitutma bazasına düşür və şəffafəşir. Şirkətlər bəzən vergi yüklənməsindən qaçmaq üçün qeyri-rəsmi yığım edir, alıcı isə şəffaf ödənişə üstünlük verə bilər.
İstehlakçı ilk növbədə İqtisadiyyat Nazirliyinin “195-1” çağrı mərkəzinə müraciət edərək faktı qeydiyyata aldırmalıdır. Daha sonra ƏMDX–ın yerli ofisinə yazılı şikayət və ödəniş sübutlarını təqdim edir. 30 gün ərzində araşdırma aparılıb cavab verilməlidir.
Əlbəttə. Müqavilə hüquqi sənəddir, ancaq tərəflər razılaşana qədər açıqdır. Alıcı bəndlə razı deyilsə, məbləği azaltmaq və ya ödənişi rəsmi tarifə bağlamaq üçün yazılı təklif göndərə bilər. Danışıqlar prosesi imza atılmamış başa çatmayıb deməkdir.
Bank ipoteka predmeti üzərində hüquqi qüsur riskini qiymətləndirir. Gizli ödəniş alıcının ödəmə qabiliyyətini zəiflədirsə, bank kreditləşməni yenidən qiymətləndirə bilər. Onun üçün əsas sənəd rəsmi ödəniş cədvəlidir; qeyri-rəsmi məbləğ risk kimi qeydə alınır.
Şəffaf tarifli infrastruktur rüsumunun rəsmi qanuna daxil edilməsi və bütün dövriyyənin elektronlaşdırılması bu ödənişi praktiki olaraq mənasız edər. Bəzi yeni layihələrdə bunun nümunəsi var. Dövlət-şəxsi sektor əməkdaşlığı genişləndikcə, praktikada tam ləğv real görünür.
