Obyekt Satışı: Hüquqi Əsaslar, Prosedurlar

Mülki dövriyyədə obyekt satışı daşınmaz əmlak bazarının əsas və eyni zamanda ən mürəkkəb istiqamətlərindən biri hesab olunur. Bu, həm hüquqi, həm iqtisadi, həm də inzibati cəhətdən çoxşaxəli bir prosesi əhatə edir. “Obyekt” anlayışı yalnız bir fiziki tikilini nəzərdə tutmur; bu termin altında geniş mənada kommersiya təyinatlı sahələr – mağazalar, ofis mərkəzləri, anbarlar, zavodlar, xidmət obyektləri, sənaye məntəqələri və ticarət kompleksləri də daxil edilir. Eyni zamanda, bəzən yarımçıq tikililər, qeyri-formal istifadə olunan sahələr və layihələndirilmiş obyektlər də bu kateqoriyaya daxil edilir.

Obyekt satışı prosesində sadəcə iki şəxs arasında mülkiyyət keçidi baş vermir – burada hüquqi sənədlərin hazırlanması, vergi öhdəliklərinin müəyyən edilməsi, əmlakın hüquqi vəziyyətinin araşdırılması, dövlət reyestrinə qeydiyyat, bəzən ipoteka və ya girov öhdəliklərinin nəzərə alınması və tərəflər arasında razılaşmanın hüquqi cəhətdən sığortalanması da mühüm mərhələlərdir. Bu baxımdan obyekt satışı yalnız alqı-satqı əməliyyatı deyil, həm də kompleks bir hüquqi münasibətlər sisteminin tərkib hissəsidir.

Obyekt nədir və hansı hallarda satılır?

Hüquqi baxımdan obyekt – torpaq sahəsində yerləşən, əsaslı surətdə yerə bağlı olan, müstəqil qeydiyyata və hüquqi statusa malik tikili və ya tikinti sahəsidir. Bu obyektlər yaşayış və ya qeyri-yaşayış (ticarət, istehsal, anbar və s.) təyinatlı ola bilər.

Satış halları:

• Fiziki şəxslərin özəl mülkiyyətində olan obyektlərin satışı
• Hüquqi şəxslərin balansında olan obyektlərin əldən çıxarılması
• Kredit və ipoteka ilə alınmış obyektlərin yenidən satışı
• Miras və ya hədiyyə yolu ilə əldə olunmuş obyektlərin realizəsi
• Dövlətə məxsus obyektlərin özəlləşdirilməsi

Obyekt satışının hüquqi əsasları

Azərbaycan Respublikasında obyekt satışına dair hüquqi çərçivə əsasən aşağıdakı qanunvericilik aktları ilə tənzimlənir:

• Mülki Məcəllə (Daşınmaz əmlakın alqı-satqısı – Maddələr 144–162)
• Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında qanun
• Vergi Məcəlləsi
• Notariat haqqında qanun
• İpoteka haqqında qanun (əgər obyekt girovdadırsa)

Mülki Məcəlləyə əsasən, daşınmaz əmlakın (obyektin) alqı-satqısı yazılı formada bağlanmalı və notarial qaydada təsdiqlənməlidir. Həmçinin bu əməliyyat daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmalıdır.

Obyekt satışında iştirak edən tərəflər

Satış əməliyyatında aşağıdakı əsas iştirakçılar mövcuddur:

• Satıcı – obyektin mülkiyyətçisi və ya onun qanuni nümayəndəsi
• Alıcı – obyektin yeni sahibi olacaq şəxs və ya şirkət
• Notarius – alqı-satqı müqaviləsini təsdiqləyən hüquqi orqan
• Əmlak reyestri orqanı (Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti) – daşınmaz əmlakın qeydiyyatını aparır
• Vergi orqanları – əməliyyata görə vergi yükünü hesablayır və izləyir

Obyekt satışında tələb olunan sənədlər

Obyekt satışı üçün aşağıdakı sənədlərin təqdim olunması vacibdir:

• Satıcının şəxsiyyət vəsiqəsi (fiziki şəxsdirsə)
• Hüquqi şəxsin qeydiyyat sənədləri və VÖEN (əgər satıcı şirkətdirsə)
• Obyektə dair çıxarış (texniki pasport və ya qeydiyyat şəhadətnaməsi)
• Əmlakın planı və ölçüləri (BTE sənədi və ya elektron forma)
• Əmlakın ipoteka və ya girovda olmaması haqqında arayış
• Əgər nümayəndəliklə satış edilirsə, notarial təsdiqli etibarnamə
• Əməkdaşlıq şəklində alınmış obyektlərdə digər pay sahiblərinin razılığı
• Alıcının şəxsiyyət sənədləri və ödəniş vasitəsinə dair məlumat

Obyekt alqı-satqı müqaviləsinin tərtibi

Müqavilə yazılı formada tərtib edilir və notarius tərəfindən rəsmi şəkildə təsdiqlənməlidir. Müqavilədə aşağıdakı bəndlər yer almalıdır:

• Tərəflərin tam məlumatı
• Obyektin ünvanı, növü, planı və texniki göstəriciləri
• Satış qiyməti və ödəniş forması (nağd, köçürmə və ya kredit)
• Ödənişin müddəti və şərtləri
• Mülkiyyətin keçmə vaxtı (adətən reyestr qeydiyyatı ilə)
• Zəmanət və məsuliyyət bəndləri
• Əlavə razılaşmalar (məsələn, avadanlıqla birlikdə satış)
• Mübahisələrin həll üsulu (məhkəmə və ya arbitraj)
• Tərəflərin imzaları və müqavilə tarixi

Notarial təsdiq və dövlət qeydiyyatı

Obyekt alqı-satqısı yalnız notarial təsdiq və reyestr qeydiyyatı ilə hüquqi qüvvəyə minir. Müqavilə imzalandıqdan sonra notarius sənədləri Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə göndərir.

Qeydiyyat müddəti:

• Adətən 10–15 iş günü ərzində aparılır.
• Qeydiyyat başa çatdıqdan sonra alıcıya çıxarış (mülkiyyət hüququ sənədi) təqdim olunur.

Vergi və rüsumlar

Obyekt satışı zamanı bir sıra vergi və dövlət rüsumları tətbiq olunur. Əsas maliyyə yükü aşağıdakı kimi bölünür:

Satıcı fiziki şəxsdirsə və obyekt şəxsi mülkiyyətidirsə, müəyyən istisna hallar mövcuddur (məsələn, əmlakın 3 ildən çox müddətdə saxlanılması zamanı gəlir vergisi tutulmur).

Obyekt satışında risklər və ehtiyat tədbirləri

Alıcı və satıcı proses zamanı bir sıra hüquqi və praktiki risklərlə üzləşə bilər. Əsas risklər bunlardır:

• Əmlakın girovda olması və bu barədə məlumat verilməməsi
• Sənədlərdə saxta və ya qeyri-dəqiq məlumatların yer alması
• Obyektə dair digər şəxslərin hüququnun (ortaqlar, ailə üzvləri və s.) olması
• Alıcı tərəfindən ödənişin gecikdirilməsi və ya ödənilməməsi
• Tikilinin texniki sənədlərinin uyğunsuzluğu

Tövsiyə olunur:

• Hüquqşünasın iştirakı ilə müqavilə bağlanması
• Əmlakın texniki və hüquqi vəziyyətinin əvvəlcədən yoxlanması
• Əmlak reyestrindən rəsmi arayış alınması
• Etibarlı bank hesabı üzərindən ödəniş edilməsi

İpotekalı obyektlərin satışı

Əgər obyekt bank krediti ilə ipotekaya qoyulubsa, onun satışı yalnız bankın razılığı ilə həyata keçirilə bilər. Bu halda:

• Borcun qalan hissəsi alıcı tərəfindən ödənilə bilər
• Alıcı həmin ipotekanı davam etdirə bilər
• Ya da bank borcu silir və obyekt sərbəstləşdirilir

Bu proses çətin və daha çox hüquqi müşayiət tələb edir.

Obyekt satışı hüquqi baxımdan ciddi məsuliyyət və dəqiqlik tələb edən prosesdir. Əgər bu proses qanuni və şəffaf şəkildə həyata keçirilərsə, həm alıcı, həm də satıcı üçün hüquqi təhlükəsizlik təmin edilir. Notarial təsdiq, rəsmi qeydiyyat və vergi öhdəliklərinin icrası alqı-satqı əməliyyatının qanuni və mübahisəsiz icrasına zəmin yaradır.

Ən əsası isə bu proses zamanı hüquqi və texniki yoxlamaların aparılması, rəsmi mənbələrə əsaslanma və peşəkar hüquqşünas dəstəyi almaq hər iki tərəfi mümkün risklərdən qoruyur. Əmlak bazarının sabit və etibarlı inkişafı da məhz bu cür şəffaf və hüquqa əsaslanan alqı-satqı mexanizmləri ilə mümkündür.

Ən Çox Verilən Suallar